Nope, ich erklärs mal oder versuche es:
Steuern sparst Du dann, wenn Du bei deiner Steuererklärung im Feld V+V (Vermietung und Verpachtung) eine negative Zahl eintragen kannst. Die verrechnest Du mit Deinen anderen Einkünften. Du verdienst mit Deinem normalen Job 500.000 brutto und hast 100.000 EUR Verlust bei V+V dann zahlst Du Steuern auf 400.000 EUR. Als Ehepaar sinkt da sogar Dein Steuersatz.
Eine negative Zahl bei V+V bekommst Du hin, wenn Du mit Deinen Kosten und den Abschreibungen mehr "ausgibst" als Du mit Mieten einnimmst. Da kann man schon mal etwas spielen. Die Zinslast ist nur ein Teil der Kosten. Die Abschreibung ist ziemlich fest geregelt, aber man muss ja zB auch mal eine Investition machen. Ein Klo reparieren usw. Die Verluste aus der Abschreibung sind in der Regel keine Verluste, die Du auf dem Konto merkst. Das Geld hast Du mit dem Kauf ja schon ausgegeben und kriegst es jetzt scheibchenweise als Verluste gutgeschrieben, außer Du hast komplett finanziert, dann machst Du sogar uU auf dem Konto mit Mieten nach Abzug der KOsten Gewinn und das FA sagt, du machst trotzdem nasse. Und das ist auch richtig so. Ist manchmal schwer zu verstehen und hier auch etwas vereinfacht.
Der Trick ist, Du musst mit Abschreibung und Kosten mehr als die Mieten einfahren, sonst macht das Ganze keinen Sinn. Zumindest nicht als Steuersparmodell. Wann ist das der Fall?
1. Wenn die Immobilie überteuert ist, deshalb bin ich bei einem Immobiliendeal rein aus steuerlichen Gründen immer skeptisch, das darf aus meiner Sicht nur ein Nebeneffekt sein, der gern auch wegfallen darf. Dann ist das Ding nämlich rentabel. Für Profisportler, die nach 2, 6 oder 10 Jahren nicht mehr das Einkommen haben, ist so ein Deal aus Steuerspargründen aus meiner Sicht quatsch. Denn da passiert genau das, was FJ und FK jetzt ereilt hat. Sowas ist aus meiner Sicht bei einem stabilen hohen Einkommen nur bei Denkmälern interessant.
2. Wenn die Mieten nur für eine gewisse Zeit gedeckelt sind und nach ein paar Jahren frei werden. Dann hat man tatsächlich ein paar Jahre Verluste, aber eine gewisse Sicherheit, dass die Mieten, wenn mein Einkommen erwartbar sinkt, dann steigen.
3. Wenn die Immobilie saniert werden muss und ich verschiedene Maßnahmen zB durch Leasing finanzieren kann. Blockheizkraftwerke oder son Zeugs. Hier verdienen aber ne Menge Leute mit, weshalb das auch schnell unrentabel wird.
4. Wenn die Zeit bis zu den Mieteinnahmen noch etwas andauert. Darum dürfte es sich bei den Anlagen handeln. Aus meiner Sicht nur etwas für Leute, die davon etwas verstehen oder wenigsten ein paar Jahre nachschiessen können. Das sind ziemlich knifflige Geschichten und wenn der Bauträger pleite ist und die Fenster nicht mal drin sind, haste echt Sorgen und hoffentlich nen guten Vertrag, der Dir noch nicht das Geld für die Klodeckel abgeknöpft hat.
5. Wenn ich mein Einkommen für 18 oder 27 Jahre verdammt tief kriegen will, weil ich meinen Schwanz mal nicht im Griff hatte....
Im Prinzip durchaus ein Sparmodell, was auch moralisch in Ordnung ist. Der Vorwurf geht fehl, da der Staat gute Gründe hat, so etwas zu fördern. Aber man muss es sich leisten können und auch verkaufen, wenn es nicht klappt. Jeder der jetzt "hat" (auch FJ) isn Glückspilz, wer es jetzt erst anfängt, hat Mut.
