Ich werde demnächst eine Wohnung vermieten, die durch gewisse Umstände einige Jahre leer stand. Ich habe mich in dieser Zeit auch nicht mit rechtlichen Dingen diesbezüglich auseinandergesetzt. Ich gehe aber davon aus das sich in den letzten Jahren da einiges geändert hat.
Auf was muss/sollte ich achten 
Danke Euch schon mal für Tipps bzw. Hinweise.
LG Heike
Hi Heike,
da hast du dir aber was vorgenommen 
... und eine Frage gestellt, zu der man seitenlange Abhandlungen schreiben könnte!
1. Du musst wissen, dass der BGH (und ihm folgend die meisten anderen Gerichte) eine in meinen Augen absolut übermäßig mieterfreundliche Rechtsprechung fahren. Als Vermieter siehst du m.E. ziemlich dämlich aus.
2. Solltest du jemals - was ich dir nie wünschen mag - dazu kommen, dass du dich von einem Mieter im Konflikt trennen musst, dann wird es in den allermeisten Fällen wirtschaftlich sinnvoller sein, zu ihm hinzugehen zu zu sagen "Wenn sie in zwei Monaten die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand verlassen, dann bekommen sie von mir 1.000,- Euro bar auf die Hand. Die rückständige Miete vergessen wir mal". Du wirst mit ganz großer Wahrscheinlichkeit damit besser (billiger) wegkommen, als wenn du eine Räumungsklage führen musst und dann auch noch den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen musst (dann schmeißt du nämlich der rückständigen Miete noch Gerichtskostenvorschüsse, Gerichtsvollziehervorschüsse und Rechtsanwaltskosten hinterher, die du theoretisch zwar von dem hinausgeworfenen Mieter wiederbekommen würdest - aber fass mal einem nackten Mann in die Tasche).
3. Die gestaffelten Kündigungsfristen (soundsoviele Jahre Mieter, soundsoviele Monate Kündigungsfrist) gelten nach § 573c BGB NUR noch für den Vermieter. Der Mieter kann immer mit nur 3 Monaten Frist kündigen. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Regelung ist unwirksam.
4. Das Du als Mieter jederzeit (3 Monate Frist) völlig grundlos kündigen kannst, wie es dir beliebt, ist ja sowieso klar. Als Vermieter geht das hingegen nicht. Da geht es nur wegen Eigenbedarf - oder aber, wenn der Mieter seine Pflichten nicht unerheblich verletzt. Was dazu führt, dass ein Mieter sich schon ganz schön daneben benehmen muss.
Willst du übrigens wegen Mietrückständen kündigen, geht das sowieso nur, wenn der Mieter mit mehr als einer (oder zwei, ja nach Alternative) Monatsmieten in Rückstand ist. Und dann kann der Mieter, wenn du Räumungsklage erhoben hast, deien Klage auch noch unbegründet machen, wenn er bis zwei Monate nach Klagerhebung den rückständigen Betrag (nach)zahlt.
5. Der BGH hat "feste Renovierungsfristen" gekippt. Bisher war es so, dass in den Mietverträgen oft stand, dass Badezimmer und Küchen alle 3 Jahre, andere Zimmer alle 5 Jahre zu renovieren sind (oder andere, vergleichbare Regelungen). Diese Klauseln sind unzulässig, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen.
6. Der BGH hat ebenfalls Klauseln "Die Wohnung ist nach Auszug fachgerecht renoviert zu übergeben" (oder ähnlichem) für unwirksam erklärt, weil sie ebenfalls den Mieter unangemessen benachteiligen. Renovierungsklauseln sind nur dann wirksam, wenn sie den tatsächlichen Renovierungsbedarf berücksichtigen.
Nur mal zum Anfang ... vielleicht kann der eine oder andere Jurist ergänzen (oder eine andere Meinung vertreten).
... oder eine weitere gebührenpflichtige Beratung durchführen
Naja eins hab ich wohl nun schon Verstanden, als Vermieter hab ich mehr Pflichten als Rechte 
Am besten ist ich zieh selbst auch noch in die Wohnung, mach einfach nen Durchbruch von meiner Wohnung und niste mich auch da noch ein
@ Jörg: Danke erst mal 
Original von Lord Vader
... oder eine weitere gebührenpflichtige Beratung durchführen
Ein erste Beratung ... ich habe ja gar keine Beratung gemacht, ich habe nur in einem losen brainstorming aufgeschrieben, was mir so eingefallen ist ... und das finde ich alles eher unerfreulich
Dann frage ich auch gleich mal... Wer beurteilt denn, ob meine Bude renovierungsbedürftig ist, wenn ich ausziehe?
Original von Claudi1981
Wer beurteilt denn, ob meine Bude renovierungsbedürftig ist, wenn ich ausziehe?
Wenn du dich mit deinem Vermieter nicht einigst: Das Gericht nach Beauftragung und Anhörung eines Sachverständigen.
Original von Teddy
Wenn du dich mit deinem Vermieter nicht einigst: Das Gericht nach Beauftragung und Anhörung eines Sachverständigen.
Hmmmm, aber das ist doch subjektiv. Oder gibt es irgendwo Festlegungen, wie weiß die Tapete zu sein hat (so als Beispiel, was anderes fiel mir eben nicht ein)?! Und wer bezahlt den Sachverständigen? Der, der Unrecht hat? (Doofe) Fragen über Fragen, aber ich bin bis jetzt noch nie großartig umgezogen... 
Die Kosten des Gutachtens sind, wenn es sich um ein gerichtlich veranlasstes Sachverständigengutachten handelt, Kosten des Verfahrens und werden von dem getragen, dem das Gericht die Kosten auferlegt (in der Regel "darf" die unterlegene Partei diese Kosten tragen).
Ansonsten unterliegt tatsächlich vieles der Bewertung durch den Richter - aber dazu holt er sich ja sachverständige Hilfe.
Man nehme als typischer Vermieter:
1. Einen Formularmietervertrag von Haus und Grund. Und vereinbare innerhalb des unbefristeten Mietvertrages den Ausschlus der ordentlichen Kündigung von bis zu 4 Jahren
2. Lasse den zukünftigen Mieter auf dessen Kosten eine Schufa Auskunft einholen.
3. Lasse den zukünftigen Mieter eine Kopie des Arbeitsertrages vorlegen.
4. Lasse sich die Telefonnummer des Vorvermieters geben und befrage diesen.
5. Verlange die Kaution von 3 Monatskaltmieten schon bei Vertragsabschluss.
6. Bei Übergabe der Wohnung wird der Zustand mit Videokamera und einem Übergabeprotokoll festgehalten.
7. Man wiederhole Punkt 5 bei Auszug
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Sorry Teddy aber die Ansicht das die Rechtsprechung vermieterfreundlich Urteilt kann nur von einem Vermieter kommen.
Ich möchte ja zugeben, das es ein Riesenproblem ist, dass man seinen Mieter über Monate nicht aus der Wohnung bekommt, wenn dieser nicht zahlen kann, weil eine Räumungsklage viel zu lange dauert. (Aber dies ist ein Problem des Gesetzgebers, nicht des Mieters)
Auf der anderen Seite steht nur exemplarisch.
Das bei einem unbefristeten Mietvertrag ein (ordentlicher) Kündigungsausschluss über 4 Jahre erlaubt ist. Als Mieter ist dir gleichzeitig nur in Ausnahmefällen das Stellen eines Nachmieters erlaubt ist. Dummerweise ist vielen Mietern unbekannt, das ein Arbeitplatzwechsel in eine andere Stadt keinen außerordentlichen Kündigungsgrund darstellt.
Du den Mieter über die voraussichtlichen Kosten der Warmmiete ungestraft belügen darfst.
Bezüglich der Schönheitsreparaturen ist es doch so, dass diese nach dem Auszug des Mieters im Interesse der Vermieters liegen und dieser als rational denkender Mensch in die Kaltmiete einpreisen sollte.
Oder du lässt die Wohnung wie sie ist und sagst dem neumieter: Du renovierst beim Einzug und verlässt die Wohnung wenn du wieder ausziehst dann Besenrein. so hat es unser vermieter gemacht. Wir haben beim Einzug unsere Wände so gemacht wie wir wollten. Und können beim Auszug uns das ganze sparen ....
Original von huth10
Man nehme als typischer Vermieter:1. Einen Formularmietervertrag von Haus und Grund. Und vereinbare innerhalb des unbefristeten Mietvertrages den Ausschlus der ordentlichen Kündigung von bis zu 4 Jahren
2. Lasse den zukünftigen Mieter auf dessen Kosten eine Schufa Auskunft einholen.
3. Lasse den zukünftigen Mieter eine Kopie des Arbeitsertrages vorlegen.
4. Lasse sich die Telefonnummer des Vorvermieters geben und befrage diesen.
5. Verlange die Kaution von 3 Monatskaltmieten schon bei Vertragsabschluss.
6. Bei Übergabe der Wohnung wird der Zustand mit Videokamera und einem Übergabeprotokoll festgehalten.
7. Man wiederhole Punkt 5 bei Auszug
Ja, und weißt du auch, wieso man das als Vermieter so macht? Spaß macht dieses Verfahren nicht - aber es ist für einen einigermaßen vorsichtigen Vermieter die halbwegs einzige Chance, vor Mietnomaden wenigstens halbwegs geschützt zu sein und mit der Rechtsprechung des BGH wenigstens halbwegs klarzukommen.
Original von huth10
Sorry Teddy aber die Ansicht das die Rechtsprechung vermieterfreundlich Urteilt kann nur von einem Vermieter
Ich bin zwar Wohnungseigentümer, aber kein Vermieter ... daher kommt diese Ansicht auch nicht von einem Vermieter.
Die wirklich durchgreifenden Urteile des BGH zum Mietrecht in den letzten Jahren haben die Mieterseite gestärkt ...
Aus eigener Erfahrung kann ich sagen, dass man aufjeden Fall sich absichern muss! Neben einer Kaution in höhe von 3 Monatsmieten, nehmen wir jetzt auch noch zusätzlich 250 Euro Kaution, um die Tapeten wieder von den Wänden zu machen. (Anraten eines Anwalts für Mietrecht). Des weiteren muss man auch unbedingt drauf achten, wen man die Wohnung vermietet! Jemand, der Sozialhilfe bekommt, muss nicht unbedingt ein schlechter Mieter sein. Eher das Gegenteil!
Original von Snuffmaster
Aus eigener Erfahrung kann ich sagen, dass man aufjeden Fall sich absichern muss! Neben einer Kaution in höhe von 3 Monatsmieten, nehmen wir jetzt auch noch zusätzlich 250 Euro Kaution, um die Tapeten wieder von den Wänden zu machen. (Anraten eines Anwalts für Mietrecht). Des weiteren muss man auch unbedingt drauf achten, wen man die Wohnung vermietet! Jemand, der Sozialhilfe bekommt, muss nicht unbedingt ein schlechter Mieter sein. Eher das Gegenteil!
Auch Jugendamt ist da nicht soo schlecht - da kommt das Geld nämlich vom Amt, und wenn es Probleme gibt;)
Ein Formularmietvertrag vom Haus- und Grundbesitzerverein ist auf jeden Fall zu empfehlen. Du kannst dich auch vom Haus- und Grundbesitzerverein beraten lassen. Die Mitgliedschaft ist nicht teuer und Du kannst in einem eventuellen Streitfalle eine kostengünstige Rechtsberatung durch den Anwalt des Vereins bekommen (ist vielleicht sogar im Mitgliedsbeitrag enthalten). Es gibt auch Rechtsschutzversicherungen für Vermieter.
Ich kenne die Wohnungssituation in Eisenach nicht, aber drei Monatsmieten Kaution, wie einer weiter oben geschrieben hat, werden sich vermutlich nicht durchsetzen lassen. Lies die Anzeigen im Anzeigenteil der Samstagsausgabe Eurer Zeitung. Hier findest Du Hinweise, was geldmäßig machbar ist.
Allen Unkenrufen zum Trotz: Leerstand ist erst recht teuer (Stichwort Instandhaltung!!!), also solltest Du auf jeden Fall vermieten, wenn Du die Wohnung nicht selbst brauchst. Die allermeisten Mieter zahlen jedenfalls pünktlich Ihre Miete.
Gruß Flevo
